토지거래허가제 계약 절차, 가계약금부터 보내면 왜 위험할까?

토지거래허가구역 매물은 일반 매매처럼 가계약금부터 보내면 곤란합니다. 토지거래허가제 계약 절차는 송금 전에 허가 대상과 반환 조건을 확인하고, 약정서·공동 신청·잔금 순으로 밟아야 합니다.

토지거래허가제는 계약서보다 허가가 먼저

토지거래허가제는 지정 구역의 일정한 토지 거래를 시장·군수·구청장이 계약 전에 심사하는 제도입니다. 대출 규제나 계약 후 신고와는 성격이 다릅니다.

소유권·지상권을 돈을 받고 넘기거나 설정하는 계약은 물론 예약도 허가 대상에 포함될 수 있습니다. 허가 대상인데 허가 없이 맺은 계약은 효력이 생기지 않습니다.

실무에서는 허가 대상인지 먼저 확인하고 권리관계·자금·입주일을 살핀 뒤 약정서를 씁니다. 그다음 공동으로 허가를 신청하고, 허가가 나오면 계약서와 허가 내용을 맞춘 뒤 거래신고·잔금·등기를 밟습니다.

계약하려는 집의 지번과 최신 지정 공고부터 맞춰 봅니다. 같은 동네라도 허가대상자·용도·면적이 다를 수 있어, 중개사 말만 듣지 말고 관할 시·군·구에 대상 여부를 묻는 게 안전합니다.

허가 대상이라면 등기사항증명서와 건축물대장, 매도인 권한, 세입자·점유 상태를 봅니다. 등기부 위험 신호 판별표로 권리관계를 확인하고 대출 가능액, 자기자금, 실제 입주일도 함께 맞춥니다.

세입자가 있다면 언제 집을 비울 수 있는지와 임대차 종료 자료를 확인합니다. 대출을 받아야 한다면 은행 사전상담까지 마친 뒤 약정서 문구를 정합니다.

허가를 전제로 가격 등 매매조건까지 합의했다면, 허가 전이라고 마음대로 없던 일로 돌릴 수 있는 것은 아닙니다. 계약은 유동적 무효 상태가 될 수 있고 양쪽에는 허가 신청에 협조할 의무가 남을 수 있습니다.

가계약금도 마찬가지입니다. 허가 전이니 바로 돌려받을 돈이라고 단정할 수 없습니다.

약정서라는 이름만 붙이기보다 아래 내용을 실제 상황에 맞춰 적습니다.

불허가 시 반환 한 줄만으로는 부족합니다. 어떤 불허가가 나면, 며칠 안에, 얼마를 돌려줄지까지 적어야 합니다.

가계약금의 몰취·배액상환도 자동으로 정해지지 않습니다. 금액이 크거나 세입자·대출·공동명의 변수가 있다면 서명 전에 변호사나 법무사에게 문구를 확인받는 편이 낫습니다.

신청서는 매도인과 매수인이 함께 냅니다. 정부24 안내상 방문 접수이고 수수료는 없으며, 처리기간은 15일입니다.

기본 서류는 신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서입니다. 지역·매물별 추가서류는 관할청에 묻고, 토지거래허가 신청서 준비 순서를 보면서 빠진 서류가 없는지 확인합니다.

보완 요청이 오면 담당자, 요청일, 제출일을 양쪽이 공유해야 일정이 꼬이지 않습니다. 처리기간 15일에 맞춰 잔금일을 붙여 잡지 말고, 허가증을 받은 뒤 움직일 수 있도록 여유를 둡니다.

허가증을 받으면 당사자, 부동산, 예정가격, 이용목적이 실제 계약서와 같은지 먼저 봅니다. 하나라도 바뀌었다면 추가로 송금하기 전에 변경허가가 필요한지 관할청에 묻습니다.

거래신고 기산일은 허가 전 문서의 성격에 따라 달라질 수 있으니 관할청이나 중개사와 확인해 30일 기한을 넘기지 않습니다. 주택 매매 잔금일 체크리스트로 등기 변동·말소서류·소유권이전 일정도 챙깁니다.

불허가 통지를 받았다면 통지일과 사유를 남기고, 약정서에서 정한 방식대로 먼저 보낸 돈을 정산합니다. 자기거주 목적으로 허가받은 주택은 취득일부터 2년간 허가 목적대로 이용해야 하므로 입주·거주 자료도 챙겨 둡니다.