첫 집 잔금표를 만들 때 취득세를 얼마로 잡아야 하는지부터 막히기 쉽습니다. 생애최초라는 말만 보면 간단해 보이지만, 본인과 배우자의 과거 주택 이력과 살 집의 유형에 따라 생애최초 취득세 감면 한도가 달라집니다. 감면을 예상해 현금을 줄여 잡았다가 관할 확인에서 제외될까 걱정되는 게 자연스럽습니다. 아래 계산기에 확인한 사실을 넣으면 감면 검토 상태와 취득세 본세의 예상값을 함께 확인할 수 있습니다.
생애최초 취득세 감면의 기본 요건부터 확인합니다
2026년 7월 21일 현행 기준으로는 대한민국 국민인 성년이 본인 거주 목적으로 12억원 이하 주택을 유상거래로 취득하는지 먼저 봅니다. 취득일 현재 본인과 배우자에게 주택 소유 사실이 없어야 하며, 감면 적용기한은 2028년 12월 31일까지입니다.
과거 주택 이력이 곧바로 탈락을 뜻하지는 않습니다. 상속 공유지분 처분, 일정한 비도시·면 지역 종전주택, 20㎡ 이하 주택 한 채, 시가표준액 100만원 이하 주택, 전세사기피해주택, 법정 기간의 임차 소형주택 매입에는 예외가 있습니다. 다만 예외는 처분일·면적·가격·지분 같은 증빙을 관할 시·군·구가 확인해야 하므로 계산기는 추가 확인 필요로 표시합니다.
분양권·입주권·주거용 오피스텔·신탁주택 같은 권리가 있다면 생애최초 판단과 별개로 중과세율 검토가 생길 수 있습니다. 이런 입력에서는 1~3% 표준세율을 최종 세율로 단정하지 않습니다.
감면 한도는 보통 200만원, 특정 주택은 300만원입니다
기본 한도는 주택 한 채당 최대 2,000,000원입니다. 다음 조건 가운데 하나를 충족하면 최대 3,000,000원을 검토합니다.
| 주택 조건 | 감면 한도 | 확인할 기록 |
|---|---|---|
| 행정안전부가 지정한 인구감소지역의 주택 | 최대 3,000,000원 | 주택 소재지와 공식 89개 지역 목록 |
| 수도권 6억원 이하·60㎡ 이하 소형 비아파트 등 | 최대 3,000,000원 | 가격, 건축물대장 유형, 전용면적 |
| 비수도권 3억원 이하·60㎡ 이하 소형 비아파트 등 | 최대 3,000,000원 | 가격, 지역, 건축물대장 유형, 전용면적 |
| 위 조건이 아닌 감면 대상 주택 | 최대 2,000,000원 | 기본 요건 전체 |
소형주택 갈래의 비아파트 등에는 아파트를 제외한 공동주택, 도시형생활주택, 호수별 전용면적이 건축물대장에 적힌 다가구주택의 해당 호수가 들어갑니다. 인구감소지역 갈래는 아파트도 3,000,000원 한도를 검토할 수 있습니다. 인구감소 관심지역은 이 목록과 다릅니다.
부부 공동명의라도 사람마다 한도가 생기지 않습니다. 한 주택에서 받을 수 있는 감면액 전체가 2,000,000원 또는 3,000,000원을 넘을 수 없습니다. 배우자가 아닌 사람과 공동취득하거나 공동취득자별 자격이 다르면 자동 판정하지 않고 관할 확인으로 보냅니다.
생애최초 취득세 감면 판별·본세 계산기
예시값은 2026년 7월 21일, 과세표준 7억원, 수도권 아파트입니다. 금액은 만원 단위로 입력하며 숫자에는 자동으로 쉼표가 붙습니다. 입력 내용은 저장하거나 외부로 보내지 않습니다.
조건 입력
등기·건축물대장·가족관계증명서에서 확인한 값을 고르세요.
계산 전
취득세 본세만 계산
조건을 입력한 뒤 계산하세요
판별 결과는 입력 폼 아래 이곳에 표시됩니다.
- 적용세율
- –
- 감면 전 취득세 본세
- –
- 감면 한도
- –
- 예상 감면액
- –
- 감면 후 취득세 본세
- –
기본 요건과 사후 계획을 함께 확인합니다.
판정 근거와 다음 확인
- 아직 계산하지 않았습니다.
이 결과는 표준세율을 적용한 사전 추정입니다. 지방교육세·농어촌특별세, 조례 조정, 중과세율, 사실상취득가격에 포함될 비용은 계산하지 않습니다. 감면과 최종 세액은 관할 시·군·구에서 확인하세요.
계산 결과가 추가 확인 필요라면 금액부터 확정하지 마세요. 가족관계증명서, 건축물대장, 취득세 신고 과세표준, 과거 주택 처분 자료를 먼저 맞춰야 합니다. 현재 입력상 범위 밖에서는 감면액뿐 아니라 주택 수에 따른 중과세율도 따로 확인해야 합니다.
6억원 초과 9억원 이하: 세율을 먼저 반올림합니다
취득세 본세 표준세율은 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%입니다. 6억원을 넘고 9억원 이하인 주택은 다음 산식으로 세율을 구한 뒤 소수점 아래 넷째 자리까지 반올림한 세율을 취득당시가액에 곱합니다.
((취득당시가액[억원] × 2 ÷ 3) - 3) ÷ 100
예를 들어 리서치에서 검산한 7억원 주택의 원시세율은 약 0.016666입니다. 이를 0.0167, 즉 1.67%로 반올림하면 감면 전 취득세 본세는 11,690,000원입니다. 일반 한도 2,000,000원을 적용하면 감면 후 본세는 9,690,000원입니다. 이 예시는 표준세율과 한도만 확인한 계산이며 지방교육세·농어촌특별세는 포함하지 않습니다.
감면 뒤 3년: 매각·증여·임대 계획을 확인합니다
감면을 받은 뒤에는 원칙적으로 취득일부터 3년 안에 주택을 매각·증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 사용하면 감면세액이 추징될 수 있습니다. 배우자에게 지분을 이전하는 법정 예외는 있지만, 이전 범위와 증빙을 관할에서 확인해야 합니다.
임대인의 지위를 승계했고 기존 임차인이 계속 거주한다면 남은 임대차기간을 확인하세요. 취득일 현재 남은 기간이 1년 이내인 법정 요건을 충족할 때에는 임대차 만료일부터 3년을 계산합니다. 1년을 넘거나 계약 갱신 여부가 불명확하면 자동으로 감면 가능이라고 보지 않습니다.
거짓 기재나 사후 의무 위반이 확인되면 감면세액 외에 가산세와 이자상당액이 더해질 수 있습니다. 현행 신청서는 가산세가 사유에 따라 10~40%가 될 수 있다고 안내합니다.
신청 서류와 기한: 관할 시·군·구에 냅니다
생애최초 취득세 감면은 전용 신청서와 가족관계증명서를 관할 시장·군수·구청장에게 제출해 신청합니다. 주민등록 등·초본은 행정정보 공동이용에 동의하면 제출을 갈음할 수 있습니다. 과거 주택 이력 예외를 주장한다면 처분·상속지분·면적·시가표준액 같은 증빙도 함께 준비합니다.
지방자치단체의 처리기간은 접수일부터 10일입니다. 이는 신청기한이라는 뜻이 아닙니다. 취득세는 원칙적으로 취득일부터 60일 안에 신고·납부하며, 그 전에 등기를 신청한다면 등기 접수일까지 신고·납부해야 합니다.
현행 기준 변경 이력
| 기준 시점 | 바뀐 내용 | 이 계산기의 처리 |
|---|---|---|
| 2023년 3월 | 가격 기준 12억원, 소득 제한 폐지, 최대 2,000,000원 구조 | 2025년 이전 취득은 당시 규정 재확인 |
| 2025년 1월 | 법정 소형주택 갈래를 최대 3,000,000원으로 확대 | 2025년 취득은 당시 세부 조건 재확인 |
| 2026년 1월 | 적용기한을 2028년 말까지 연장하고 인구감소지역 주택을 3,000,000원 갈래에 추가 | 2026년 이후 현행 자동 판별에 반영 |
| 2026년 6~7월 | 지방세특례제한법·지방세법 현행 통합본 재대조 | 2026년 7월 21일 기준 계산식 반영 |
마치며
생애최초 취득세 감면은 첫 집이라는 말 하나로 정해지지 않습니다. 본인과 배우자의 주택 이력, 12억원 기준, 2,000,000원·3,000,000원 한도, 취득 뒤 3년 계획을 같은 순서로 확인해야 합니다. 계산 결과에서 추가 확인으로 나온 서류를 준비한 뒤 관할 시·군·구에서 감면액과 지방교육세·농어촌특별세까지 합친 최종 세금을 확인하세요.
자료 기준일은 2026년 7월 21일이며 다음 검토일은 2026년 8월 20일입니다. 법령이나 행정안전부 운영기준이 먼저 바뀌면 판별식과 설명을 함께 고칩니다.