전세계약 갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있습니다. 문자 발송일만 볼 것이 아니라 갱신 의사가 임대인에게 언제 도달했는지 기록을 남겨야 합니다.
전세계약 갱신청구권은 만료 2개월 전까지 도달
임차인은 계약갱신요구권을 한 차례 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다. 계약서의 만료일을 기준으로 6개월 전과 2개월 전 날짜를 먼저 달력에 표시합니다.
갱신 의사는 계약갱신요구권을 행사한다고 모호하지 않게 적습니다. 문자 수신 표시와 임대인 회신, 이메일, 내용증명처럼 상대방에게 도달한 시점을 확인할 수 있는 자료를 함께 보관하세요.
임대인에게 보낼 문장에는 목적물 주소, 기존 계약 만료일, 갱신요구권을 행사한다는 의사, 보낸 날짜를 넣습니다. 전화로 먼저 합의했더라도 같은 내용을 문자나 서면으로 다시 보내 도달 기록을 남기는 편이 분쟁 예방에 유리합니다.
| 단계 | 확인할 것 | 남길 자료 |
|---|---|---|
| 1. 기간 | 만료일·6개월 전·2개월 전 | 계약서·달력 |
| 2. 권리 | 이전 행사 여부 | 문자·갱신계약서 |
| 3. 도달 | 갱신 의사·수신일 | 수신·회신 기록 |
| 4. 답변 | 거절사유·근거 | 임대인 답변·자료 |
묵시적 갱신과 갱신요구권 행사는 법적 성격이 다를 수 있습니다. 이전에 계약을 연장했다면 당시 메시지와 계약서에서 요구권을 명시적으로 썼는지 확인해야 합니다.
전세 갱신 거절사유는 법정 목록으로 확인
임대인은 단순한 변심이 아니라 법에서 정한 사유가 있을 때 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적으로 2기 차임 상당액의 연체, 거짓이나 부정한 임차, 상당한 보상을 전제로 한 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축 필요, 임대인이나 직계존·비속의 실제 거주가 있습니다.
실거주를 이유로 거절했다면 답변과 관련 자료를 보관합니다. 임대인이 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간 안에 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있지만, 실제 거주 의사와 정당한 사유는 구체적인 증거로 판단합니다.
거절 답변을 받으면 이유만 듣고 끝내지 말고 법정 사유 가운데 어느 항목인지와 근거 자료를 요청합니다. 차임 연체나 무단 전대처럼 계약 이력으로 확인할 사유와 실거주처럼 앞으로의 사실로 확인할 사유를 나눠 기록합니다.
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갱신 뒤 해지는 통지 도달일부터 3개월
갱신된 계약에서도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만 바로 종료되는 것은 아닙니다. 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생기므로 이사일과 보증금 반환 일정을 그 날짜에 맞춰 다시 계산합니다.
거절이나 종료 뒤 보증금이 돌아오지 않는 문제는 별도의 반환 대응 절차로 넘어갑니다. 분쟁이 시작됐다면 법령 원문과 계약자료를 준비해 주택임대차분쟁조정위원회에서 구체 사실을 검토받는 방법도 있습니다.
해지 통지에는 계약 주소, 해지 의사, 임대인이 통지를 받은 날짜를 남기고 3개월 뒤 효력일을 표시합니다. 새 집 계약금이나 이사일을 먼저 확정하기보다 임대인과 보증금 반환 예정일을 서면으로 맞춘 뒤 일정 간 자금 공백을 계산하세요.
갱신요구와 해지 통지 자료는 계약이 끝나고 보증금을 받을 때까지 함께 보관합니다.