좋아 보이는 특약 문구를 복사해도 당사자와 기한, 불이행 결과가 비어 있으면 분쟁 때 해석이 갈릴 수 있습니다. 전세계약 특약 체크리스트는 보증금을 지키기 위해 계약 전 합의할 8가지 상황과 기록할 빈칸을 정리합니다.
계약 전 기본 확인
특약을 쓰기 전에 표준계약서와 권리관계 자료부터 확인해야 합의 내용이 서로 어긋나지 않습니다.
- 법무부 주택임대차표준계약서의 목적물·보증금·인도일·수리·관리비 항목부터 채웁니다.
- 특약은 등기부, 선순위 임대차, 체납, 대출·보증기관 조건의 실제 확인을 대신하지 못합니다.
- 권리변동·대출·반환보증·수선 등 내 계약에 해당하는 상황만 골라 적습니다.
- 주택임대차보호법에 위반되어 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.
표준계약서 기본 항목
법무부 주택임대차표준계약서에는 임차할 동·층·호, 보증금과 지급일, 인도일, 입주 전 수리, 관리비 항목과 산정방식, 계약 종료와 비용 정산을 적는 칸이 이미 있습니다. 이 항목을 비워 둔 채 특약란에 비슷한 내용을 다시 쓰면 금액이나 날짜가 서로 달라질 수 있습니다.
특약은 기본 계약서에 없는 개별 조건을 구체화하는 칸으로 사용하세요. 특히 선순위 임대차·체납 정보는 임대인이 제시한 자료나 법에서 정한 열람 절차로 확인해야 합니다.
체납 없음이라는 문장만 받아 적거나 특약 한 줄로 등기부 확인을 대신하면 안 됩니다.
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전세계약 특약 핵심 합의
아래 표에서 자신의 계약에 해당하는 행만 고르세요. 각 행은 완성된 특약 문구가 아니라, 임대인·중개사와 무엇을 서면으로 맞춰야 하는지 보여 주는 검토표입니다.
| 번호 | 계약 상황 | 먼저 볼 자료 | 서면으로 맞출 내용 |
|---|---|---|---|
| 1 | 대항력 확보 전 권리변동 | 계약·잔금 직전 등기사항전부증명서, 입주·전입 가능일 | 새 담보권 등 권리 설정을 제한하기로 한 기간과 위반 시 처리 |
| 2 | 미고지 선순위 임대차·체납 발견 | 임대인이 제시한 확정일자·보증금 정보, 납세증명 또는 열람 동의 | 어떤 자료에서 어느 기준의 차이가 발견되면 계약과 기지급금을 언제 어떻게 처리할지 |
| 3 | 전세대출 실행 전제 | 은행 사전상담 결과, 임대인이 낼 서류, 실행 예정일 | 금융기관·상품, 신청기한, 서류 협조, 임차인 귀책이 아닌 미승인 시 처리 |
| 4 | 반환보증 가입 전제 | 신청할 보증기관의 조건, 신청기한, 주택·임대인 요건 | 보증기관, 서류 협조, 가입 불가 확인 시점과 계약·기지급금 처리 |
| 5 | 입주 전 수리 | 현장 사진, 중개대상물 확인·설명서, 수리 항목 | 수리할 시설, 비용 부담자, 완료기한, 미완료 시 재확인·정산 방법 |
| 6 | 옵션·하자·원상복구 | 옵션 목록, 입주 전 사진·영상, 기존 하자 기록 | 인도 물품과 상태, 고장 통지, 철거 여부, 퇴거 때 원상복구 기준 |
| 7 | 관리비·공과금 정산 | 관리비 고지서, 항목·산정방식, 계량기 | 정액·실비 구분, 포함 항목, 검침 기준일, 장기수선충당금 확인·정산 방법 |
| 8 | 인도·퇴거·보증금 반환 | 잔금·입주일, 기존 점유자 퇴거, 반환 계좌·이사 일정 | 열쇠와 빈집 인도 시점, 잔금 지급 순서, 계약 종료 때 주택·보증금 반환과 정산 순서 |
1번 특약이 있어도 잔금 직전 등기부를 다시 확인해야 합니다. 먼저 계약 전 등기부 위험 신호 판별표에서 소유권·근저당·가압류·신탁등기 확인 항목을 정리하세요.
3번과 4번은 서로 다른 심사입니다. 대출 승인과 반환보증 가입을 하나의 결과처럼 묶지 말고, 보증 조건은 HUG·HF 전세보증보험 가입 조건에서 따로 확인하는 편이 안전합니다.
특약에 남길 6개 빈칸
선택한 상황마다 아래 여섯 칸을 한 장씩 채우면 주체나 기한이 빠진 문장을 찾기 쉽습니다. 금액이 없는 항목은 해당 없음으로 쓰고, 은행·보증기관 심사에 달린 항목은 승인이나 가입을 보장한다고 적지 않습니다.
서명 전에는 계약 직전과 잔금 직전 등기사항전부증명서, 선순위·체납 관련 자료, 대출·보증기관의 현재 조건을 다시 확인하세요. 빈칸과 정정 부분을 정리하고 추가한 특약 옆에 당사자가 서명하거나 날인했는지, 각자 같은 계약서를 보관하는지도 확인해야 합니다.
이 체크리스트는 2026년 7월 30일 시행 법령과 법무부 주택임대차표준계약서를 확인한 일반적인 계약 준비 자료입니다. 신탁등기, 법인 임대인, 대리계약, 다가구 선순위 보증금, 거액 체납처럼 권리관계가 복잡한 계약은 서명 전에 개별 법률 검토를 받으세요.