계약 다음 날 임대인이 근저당을 새로 설정하거나 전세대출이 거절되면, 이미 낸 계약금은 어떻게 될까요? 이 답이 계약서에 없다면 전세계약 특약을 많이 써도 핵심은 빠진 것이므로, 계약 전에 8가지 상황을 골라 책임질 사람·기한·증빙·불이행 시 처리를 정해야 합니다.
특약보다 표준계약서가 먼저
법무부 주택임대차표준계약서에는 집의 정확한 주소와 임차 범위, 보증금과 지급일, 인도일, 수리, 관리비, 계약 종료 때의 정산을 적는 칸이 이미 있습니다. 먼저 이 칸들을 채우고, 기본 계약서만으로 부족한 조건을 특약으로 보완하는 순서가 자연스럽습니다.
선순위 임대차나 체납은 임대인이 제시한 자료와 법에서 정한 열람 절차로 확인해야 합니다. ‘체납 없음’이라고 한 줄 적는 것만으로 사실 확인을 대신할 수는 없습니다.
주택임대차보호법에 어긋나면서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 특약이 법의 보호를 지우거나 대출 승인, 보증 가입, 보증금 반환을 자동으로 보장한다고 생각해서도 안 됩니다.
전세계약 특약, 상황별로 볼 항목
내 계약에 필요한 항목만 □에 표시하고 날짜·금액·기관을 채운 뒤 중개사·임대인과 협의하세요. 아래 문구는 모든 계약에 그대로 쓰는 정답이 아니며, 빈칸을 남긴 채 서명하면 안 됩니다.
| 확인 | 상황 | 자료 | 협의용 특약 예시 |
|---|---|---|---|
| □ | 권리변동 | 계약·잔금 직전 등기부, 전입일 | 임차인은 ____년 __월 __일까지 전입신고·확정일자를 마치기로 합니다. 임대인은 그 다음 날까지 새 담보권을 설정하지 않으며, 위반하면 계약을 해제하고 기지급금을 ____영업일 안에 반환하기로 합니다. |
| □ | 선순위·체납 | 선순위 보증금 자료, 납세증명 | 제시한 선순위 보증금·납세 자료가 사실과 다르거나 선순위 합계가 ____원을 넘으면 임차인은 계약을 해제할 수 있습니다. 임대인은 기지급금을 ____영업일 안에 반환하기로 합니다. |
| □ | 전세대출 | 은행 상담 결과, 협조서류 | 임차인은 ____년 __월 __일까지 ____은행에 ____원 대출을 신청하고, 임대인은 ____서류 제출에 협조하기로 합니다. 임차인 신용·서류 미비가 아닌 목적물·임대인 사유로 거절되면 계약을 해제하고 기지급금을 ____영업일 안에 반환하기로 합니다. |
| □ | 반환보증 | 보증기관 조건, 신청기한 | 임차인은 ____년 __월 __일까지 ____기관에 반환보증을 신청하고, 임대인은 ____서류 제출에 협조하기로 합니다. 목적물·임대인 사유로 가입할 수 없다는 결과를 받으면 계약을 해제하고 기지급금을 ____영업일 안에 반환하기로 합니다. |
| □ | 입주 전 수리 | 현장 사진, 수리 목록 | 임대인은 ____의 ____하자를 비용 부담해 ____년 __월 __일까지 수리하고 사진·영수증을 제공하기로 합니다. 미완료 시 [잔금일 연기 / 수리비 ____원 정산]을 적용합니다. |
| □ | 옵션·하자 | 옵션 목록, 입주 전 사진 | 별지 사진·목록의 ____을 현 상태로 인도하기로 합니다. 기존 하자 ____은 임차인 원상복구에서 제외하고, 새 하자는 입주 후 ____일 안에 서로 통지합니다. |
| □ | 관리비·공과금 | 관리비 고지서, 계량기 | 관리비는 월 ____원이며 포함 항목은 ____, 실비 항목은 ____입니다. 인도일 계량기를 확인하고 장기수선충당금은 종료 시 납부내역에 따라 ____ 방식으로 정산합니다. |
| □ | 인도·반환 | 입주·퇴거 일정, 반환 계좌 | 임대인은 ____년 __월 __일 __시까지 빈집과 열쇠를 인도하고 임차인은 확인 후 잔금을 지급하기로 합니다. 종료 시 인도와 보증금 반환은 ____년 __월 __일 __시에 함께 이행하며, 공제는 서면 합의한 항목으로 한정합니다. |
1·2번은 법무부 표준계약서의 권리변동 제한과 정보 불일치 해제 특약 취지를 반영했습니다. 3~8번은 공식 표준 문구가 아니라 확인 자료와 합의 요소를 문장으로 엮은 편집부 예시입니다.
1번을 적어도 잔금 직전 등기부는 다시 봐야 하며, 계약 전 등기부 위험 신호 판별표에서 근저당·가압류·신탁등기를 확인할 수 있습니다.
대출 승인과 반환보증 가입 심사는 별개이므로 3·4번을 따로 검토하고, HUG·HF 전세보증보험 가입 조건도 신청 기관 기준으로 확인하세요.
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전세계약 특약을 쓰기 전 자료 재확인
계약 직전과 잔금 직전에 등기부를 확인하고, 선순위·체납 자료와 대출·보증기관 조건도 다시 봅니다. 특약의 빈칸과 정정 부분을 없앤 뒤 당사자가 서명·날인하고 같은 계약서를 보관하세요.
신탁등기, 법인 임대인, 대리계약, 다가구의 선순위 보증금, 큰 체납처럼 권리관계가 복잡하다면 일반 체크리스트만으로 결론내리기 어렵습니다. 이런 계약은 돈을 보내거나 서명하기 전에 개별 법률 검토를 받는 편이 안전합니다.