8월 4일 입법예고된 2026 세제개편안 1주택 종부세 정부안은 공시가격 합계 14억원 초과 여부를 먼저 가르고, 과세대상이 된 뒤 실거주 14억원·비거주 9억원 기본공제를 적용합니다.
1주택 종부세 과세대상
2026 세제개편안 1주택 종부세 정부안에서 1세대 1주택자는 보유 주택의 공시가격 합계가 14억원을 초과해야 과세대상에 들어갑니다.
| 순서 | 확인할 기준 | 정부안 판정 |
|---|---|---|
| 1 | 1세대 1주택인가 | 아니면 이 글 범위 밖 |
| 2 | 공시가격 합계 14억 초과 | 아니면 과세대상 아님 |
| 3 | 실거주 여부 | 거주 14억·비거주 9억 |
| 4 | 납세의무 성립일 | 2027-01-01 이후 |
공시가격 합계가 정확히 14억원이면 14억원 초과 요건을 충족하지 않습니다.
비거주 9억원 기본공제
비거주 1세대 1주택도 공시가격 합계가 14억원을 초과해야 먼저 과세대상이 되고, 그다음 과세표준 계산에서 9억원을 뺍니다.
따라서 공시가격 합계 13억원인 비거주 1주택은 9억원을 넘더라도 정부안상 과세대상이 아닙니다.
14억원·9억원의 계산 위치
기본공제는 공시가격 합계에서 빼는 금액이며, 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱해야 과세표준이 됩니다.
공시가격 합계 15억원이라면 비율 적용 전 금액은 실거주 1억원, 비거주 6억원이지만 이 금액이 종부세액은 아닙니다.
이 개정안은 2026년 8월 20일 입법예고를 마쳤고 아직 국회에 제출·확정되지 않았습니다.
주택 수와 거주 여부 재확인
2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용하려는 안이므로 최종 공포안과 국가법령정보센터를 다시 확인하세요.
판정할 때는 먼저 세대가 보유한 주택 수를 확인하고, 1세대 1주택에 해당하면 보유 주택의 공시가격 합계를 계산해 14억원을 초과하는지부터 표시하세요.
그다음 최종 시행령에서 정할 실거주 요건을 확인해 14억원 또는 9억원 기본공제를 고르고, 이 금액을 과세대상 문턱이나 최종 세액으로 바꾸어 읽지 않아야 합니다.
공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액은 계산의 중간 단계이므로 공정시장가액비율과 세율, 보유기간·연령 공제 등 나머지 요소를 적용하기 전에는 납부세액으로 단정할 수 없습니다.
공시가격과 거주 상태가 바뀌었거나 공동명의·상속·일시적 보유처럼 판정이 복잡하면 고지 전 국가법령정보센터와 국세청 안내에서 적용연도와 세대 판단을 다시 확인하세요.